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不是所有延期办证 都可向开发商索赔

2015年05月19日 15:14  www.ttxw.cn   [ ][打印

  重庆晚报讯开发商延期办证,被业主告上法庭,“受政策及专业部门有关规定、工作程序的影响致使逾期办证要免责”是否有效?日前,市二中院认可了这个约定,终审判决驳回购房户要求支付违约金的诉讼请求。

  据悉,2009年12月,鲁先生看上九龙坡区一处楼盘,和开发商签订房屋买卖合同,总价款为40万余元。合同约定,交房之日起60日内办证,否则开发商要支付违约金。补充合同还约定:如果受政策及专业部门有关规定、工作程序影响,未能按期办理相关手续的,不承担违约责任。

  鲁先生全额付款,2011年8月4日接房。

  2012年5月,开发商与国土部门协议调整该小区用地红线,小区用地面积及土地出让金随之调整。2012年6月,开发商取得房地产权证。

  因逾期办证,鲁先生将开发商告上法院。法院审理查明,用地红线调整是造成逾期办证的原因,并非开发商的责任。为此,法院一审驳回鲁先生的诉讼请求。

  鲁先生上诉,日前市五中院驳回上诉,维持原判。

  开发商为何不用担责

  承办法官称,由于政府行为引起的延期交付房屋或延期办证等,开发商可免责。首先,政府行为如是基于社会公共利益作出的,应认定为不可抗力;其次,政府规划调整,则应考虑为情事变更因素,这些因素开发商不可控,应依公平责任原则,允许开发商进行合同变更或者解除合同。本案中,政府部门调整用地红线致使房屋办证逾期,所以开发商免责。

  如果政府行为是基于第三人的过错做出的,如开发商违反规划超建、改变容积率等导致政府部门责令其改正的,则不能认定为不可抗力,不能免除开发商的责任。

  四种情形开发商免责

  重庆晚报新闻律师团成员、重庆长隆律师事务所主任徐兴权律师称,开发商延期办证如果有以下四个方面的情况,才有可能免责。

  1.约定的免责事由。

  2.法定的免责事由,如不可抗力,包括地震等自然灾害。

  3.购房者违约在先,致使开发商拒绝交房。

  4.购房者主观上认为房屋或小区的环境不具备交付的条件而拒绝收房,实际上开发商已具备合同约定的交房条件,取得了《建筑工程竣工验收备案表》,不能认为是开发商逾期交房。

稿源: 重庆晚报   编辑: 余赛华   责任编辑: 余赛华   



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