房屋权属证书不再是唯一的合法凭证登记簿才是房屋真正的“身份证”

    什么叫做“房屋登记簿”？

    房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，是房屋登记机构按照登记规则制作和管理的，用于记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项的特定簿册。它由房屋登记机构管理。在实行登记簿的同时还发放给所有人房屋所有权证作为房屋权属凭证。按照《物权法》的要求，登记簿首次现身房屋登记。

    登记簿的法律效力高于房产证

《房屋登记办法》第二十六条规定：房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。当房产证与登记簿不一致时，必须以登记簿为准。换言之，房屋到底属于谁，以登记簿记载的权利人为准。

 

房产证大变样啦！

    《房屋所有权证》、《房屋他项权证》的样式变了，《房屋共有权证》取消了。

     2008年7月1日起，《房屋所有权证》、《房屋他项权证》的样式将有所改变。《房屋共有权证》不再列入房屋权属证书范围。共有产权人申请共有权登记的，将改变原来的房屋权属证书的颁发方式。即由原来的由权利人推举的持证人收执《房屋所有权证》其余共有人各执《房屋共有权证》改为每人领取一本《房屋所有权证》。由房屋登记机构在《房屋所有权证》上注明“共有”字样。

 

《房屋登记办法》新增的登记类型之一：预告登记

    什么叫预告登记？

    预告登记是指为确保债权的实现、保障将来实现物权等目的，按照约定向登记机构申请办理的预先登记。

     哪几种情况可以办理预告登记？

     《房屋登记办法》第六十七条规定：有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：预购商品房；以预购商品房设定抵押；房屋所有权转让、抵押；法律、法规规定的其他情形。

     预告登记可防止一房多卖

　　《房屋登记办法》第六十八条规定：预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。

　  案例：张三将房屋以32万元卖给李四，虽然李四交了定金，双方也签订了合同，但几天后王五愿意出35万元购买，张三于是单方面违约，将房卖给了王五，并在产权登记部门办理了产权过户手续。虽然张三违约了得承担相关的违约责任，但王五的产权还是受法律保护的，李四最终还是没买到房。但是2008年7月1日《房屋登记办法》实施以后，预告登记就能杜绝此类情况的发生。如果李四担心张三反悔，在与张三签订买卖合同时，可以在合同中约定预告登记的条款，并按合同约定到房管部门进行二手房转让预告登记，这样，房管部门就不会再受理张三与王五的产权过户手续，李四的权利得到保障了。

    办理了预售商品房合同备案手续，是否还有必要办理预售商品房预告登记？非常必要

    “登记备案”只是一种行政管理手段，是否登记备案，对于开发商“一房二卖”、“一房多卖”等违约行为起不到实际的制约效果。但预告登记就能避免此类情况的发生。开发商和预购人在签订合同后就可以约定进行预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意而处分该不动产的，则不发生物权效力。如果开发商将已经预告登记的预售房屋再行销售，其销售行为无效。

温馨提示：预告登记不是强制性条款，应当按照协议约定来办理，在协议中应明确约定预告登记的内容、时间、费用、何方办理。同时还要掌握预告登记不是无期限的，在债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的预告登记失效。如新建商品房预告登记期限，应在新建商品房竣工后的三个月内办妥由预告登记到产权登记的权证。

 

    《房屋登记办法》新增的登记类型之二：异议登记

     什么是异议登记？

    异议登记指利害关系人对房屋登记簿上有关权利主体、内容的正确性提出不同意见的登记。异议登记的目的是限制房屋登记簿上的权利人的权利，以保障提出异议登记的利害关系人的权利。

    异议登记的简便性：对权属有争议的，无需再进行行政权属登记诉讼，可直接通过民事确权诉讼确认，减少诉累。

    哪二种情况可以申请异议登记？

    根据《房屋登记办法》第七十六条、七十八条规定，以下二种情况可以申请异议登记：（一）对已登记的产权，利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记；（二）权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人提出异议的，可以申请异议登记。

    若有异议该怎么办？

    在以上二种符合异议登记申请的条件下，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明等材料向房屋登记机构申请异议登记。异议登记期间，异议登记申请人可以向人民法院起诉。

    在异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人是否可以处分房屋？

    根据《房屋登记办法》第七十八条规定：异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。

    异议登记后，若异议不成立该怎么办？

异议登记的期限为15天。根据《房屋登记办法》第七十九条规定：异议登记期间，异议登记申请人起诉，人民法院不予受理或者驳回其诉讼请求的，异议登记人或房屋登记簿记载的权利人可以持登记申请书、申请人的身份证明、相应的证明文件等材料申请注销异议登记。

 

   《房屋登记办法》新增内容

    新增“询问”程序。新的《房屋登记办法》第十八条规定：房屋登记机构在受理申请登记时，应根据不同的登记申请就有关事项询问申请人，询问结果应当经申请人签字确认并归档保留。所谓询问，是指就与登记事项有关的问题向申请人询问。只要是与登记事项有关的问题，登记机构都有权向登记申请人询问，申请人应如实回答，并对自己的回答负责。

    对未成年人的房屋申请及处分首次作出明确规定。未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明其监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应提供为未成年人利益的经公证的书面保证。这一规定也与《民法通则》第十八条的规定相符合。

                                           （县房管处   宣）